房产调控背后的“资源诅咒陷阱”

　　千呼万唤的北京房地产新政终于在3月17日出台，最核心的政策是“认房认贷”，并提高了二套房的首付比例，成功跻身限购最严格的城市，这很“帝都”！

　　最严新政的效果如何？可以想见的是，交易量肯定大幅下滑，但是房价下调呢？还需要观察。北京的房地产市场的周期性越来越弱，原因之一在于二手房的交易占比越来越大，新房逐步退出北京市场；原因之二在于，过去数年来越来越严格的限购，使得价格做得“很实”，一方面严格限购使得房源供给下降，另一方面高比例首付，比如首付8成，意味着房价下跌80%才有可能违约和断供。

　　2010年4月30日，京十二条开启了北京限购的历程，过去7年的经验证明了限购对控制房价效果不明显，而且边际效应越来越弱，这也是2016年北京“930”新政几乎完全没有效果的主因。“317”新政也是同理，“317”新政沉重打击了换房链条，而目前北京二手房源主要是换房者，这意味着北京二手房源也将大减，换不起索性不换了，也就不卖了，这使得价格调整得很缓慢。

　　那么出台新政的目的何在呢？北京购房人群可以分成四种类型，有购房资格又有钱，有购房资格但没钱，没购房资格但有钱，没购房资格又没钱。没购房资格又没钱的人不关注，有购房资格又有钱的人已经买了，有购房资格但没钱的人主要靠出售现有住房来筹措资金，即换房者，也是本次新政冲击最大的人群，没购房资格但有钱的人最希望房价平稳，因为他们在等资格。

　　考虑到北京房价下跌空间不大，“317”新政有长期存续的可能性，也就意味着，很大比例的人群，今后都没有机会和能力换房了。但是这样的北京却丧失了活力和包容，在某种意义上讲，北京正在慢慢滑入“资源诅咒陷阱”。

　　“资源诅咒陷阱”是个经济学概念，其理论解释是指一些地方过度陶醉于自然资源优势不能自拔，固化于产业链的低端，致使产业结构单一，生态环境压力加大，核心竞争力缺失，持续增长乏力，使得丰富的自然资源最终成为经济发展的“诅咒”而不是“福音”。而北京的资源就是房产，如果一个家庭拥有一套房，仿佛就是拥有一个矿产，但是房产有两个问题，一个是虽然估值高但是缺乏现金流，一套上千万的自主房没有任何现金流；第二是高昂的要素成本，使得很少产业能够存活，从而无法形成较大比例的、拥有稳定收入的人群，从下图可以看到，房价冠绝全国乃至全球的北京，其消费增速居然远低于全国平均水平。