济南租房市场调查：市场供需不平衡租金回报率降低

春节后济南房屋出租市场一路下跌，好不容易等来复工，但租赁市场并没有多少起色。经济导报记者在调查中发现，不少房东的房子空置3个多月，甚至有房东将租金的价格下调了近500元，但依旧没有租出去。

接受经济导报记者采访的业内人士指出市场上出租房越来越多，而需求端却下滑，租金下滑，因此租金回报率越来越低。“从租金回报率来看，房价、房租发展不均衡。”中国房地产经纪研究中心研究员黎明元接受经济导报记者采访时表示。

降价只为租出去

20日，济南市民翟莹将录制的小视频发在抖音和微信朋友圈，告诉大家自己的房子租金下降了。

实际上，从4月份开始，翟莹就忙着一个事情——将房子租出去。

翟莹告诉经济导报记者，此前她的这套房子一直租给一对大学生使用，每个月租金2300元，春节前夕对方退租了，当时翟莹也没当回事，反而有点沾沾自喜。“原本就想今年提租，正好对方退租，新房客的租金就顺其自然提到2500元了。”翟莹说，“往年春节过后的三四月份属于租赁旺季，应届毕业生提前找房叠加返回济南工作人士租房，租赁市场一片红红火火。”

但今年，一场疫情之后，租赁市场“变天”了。原本很好租的房子，结果租不出去了。

4月初，翟莹标价月租2500元将房子挂在网上，但半个月过去，没有一个人打电话询问情况，这让她感觉到有点不对劲。“以前挂在网上，当天就会接到看房电话，最多一周就能租出去，如今半个月没有电话。”

随后，翟莹将房子挂在一家房产中介公司后才知道，原来最近房子积压得越来越多，每个片区的在房源都充足，但就是好卖不好租，不少房东降租都找不到租客。“现在我已经将租金降到了1800元，就是想抓紧时间租出去，毕竟蚊子腿也是肉嘛。”

济南华诚房地产中介公司总经理徐华鹏告诉经济导报记者，以往每年业主涨租幅度都在200元左右，但今年非但没涨价反而不少业主在降租。

供需不平衡

为何今年的租赁市场会如此反常?

对此，徐华鹏认为，供应量增大，但需求相较以往有所下行，因此空置率上升便是自然而然的事情。

在洪楼南路一家房产中介处，销售顾问马宇彤告诉经济导报记者，现在房子好卖不好租。“现在一套房子只要价格合适，我可以在半个月内卖掉，但要租出去，即使价格比较低，也不敢保证能租出去，主要是房源太多了。”

马宇彤在查询后台数据后告诉经济导报记者，现在隆悦花园在租的房源接近500套;海蔚广场在租房源436套，稍远一点山大北路和洪楼南路上的建鑫花园和汇科旺园待租房源分别是82套和90套。“这还没算上散落在周边小区的零星房源。”马宇彤表示。

徐华鹏告诉经济导报记者，以他们店面的后台数据为例，去年4月份，国贸花园待租的房源在400套左右，但现在国贸花园待租房源625套。“也就是说与去年同期相比，房源增加了225套，而这一数据还在增长中。”

徐华鹏表示，以前国贸花园的房子很抢手，2700元的价格都很好租，现在租金基本上都降到了2200元左右，而且不好往外租。

租金回报率越来越低

一边是房价在小幅上涨，另一方房租的价格却在逐步走低，如此一来，租金回报率也越来越低。

根据国际通行标准，合理的租金回报率在4%—6%之间，即按照现有租金，约16年至25年收回房款是较为合理的。然而，我国的房屋租金回报周期一般要比国际标准更长。

“现在的情况是，从投资的角度看，出租不如卖房合适。”济南华星二手房公司的经纪人王珂表示。他以位于经五路的汇苑家园小区的房子为例进行了测算。该小区平均售价在2.1万元/平方米左右，而租金在30元/平方米·月。“如此计算，租金回报率仅在1.71%左右，也就是说如果仅靠房租收回投资的话需要60年。如果将房屋变现后的资金用来存银行并适当购买理财产品，收益率加起来会高于租房收入。”

而诸葛找房去年年底发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》显示，济南的租金回报率仅在1.68%，也就是说，一套房租收回投资超过60年的时间。

报告显示，租金回报率低的的并非仅有济南。厦门租金回报率1.11%;石家庄为1.52%。省内城市中，青岛租金回报率1.56%;烟台为2.16%;威海2.29%;潍坊2.77%。

“从租金回报率来看，中国城市普遍偏低，房价、房租发展不均衡。但当前中国居民更为青睐买房的居住模式，即使一线城市，租房比例也不高。”黎明元认为，随着租赁市场制度的逐渐健全，租赁保障更为完善，以及长租公寓机构化品质化的租房服务，未来将有越来越多的年轻人接受租房的住房模式，租房新时代逐渐靠近。

经济导报记者注意到，山东早就出台了相关实施意见，明确了加快培育和发展全省住房租赁市场的多项重大举措。2019年，济南市入选中央财政支持住房租赁发展试点城市，三年新增租赁住房360万平方米，每年要完成120万平方米。